二龙湖浩哥江湖学院蓝莓扮演者

2022-10-12来源：萧翱瘁编辑：佚名标签：

文章导读: 王家卫在《蓝莓之夜》中曾说过：“其实要过那条马路并不难，就看谁在对面等你。”这句话同样适用于武汉现在繁杂多样的商业。”很长一段时间里，打造特色主题商业成为了众多运营者的追逐之路。然而在街

王家卫在《蓝莓之夜》中曾说过：

“其实要过那条马路并不难，就看谁在对面等你。”

这句话同样适用于武汉现在繁杂多样的商业。”

很长一段时间里，打造特色主题商业成为了众多运营者的追逐之路。

然而在街区遍地的武汉商业中，如何才能打造出真正适合于本土，且又有特色和标示性，几乎成为所有开发商一直在思考的问题。

但是往往现实结果却并不如人所愿。其中餐饮街区沦为外卖厨房，更是武汉商业中一道正在形成的奇葩景象。

“浩哥看市”在此前曾关注过类似现象的发生，如位于徐东的福星惠誉福客茂和东原时光道等，多数一楼以上的门面由于人气不佳，最后都变成了电商外卖的厨房。（详见：武汉商业生存实录②：变味的商街）

然而，当同样的事情发生在一个标榜要打造“汉派美食主题”商业时，还是让人唏嘘不已。

人信武胜里项目效果图

今天想跟大家聊的这样一个项目，是位于武汉内环核心位置的人信武胜里。

时间拨回到2010年，当时的人信地产以15.68亿元的总价竞得武胜路新华书店片P（2010）078地块，楼面价约4366元/平，分为南、北两块地开发。

其中，武胜路北区开发成了现在的人信武胜里，体量达12.38万方，由4栋33层住宅及3层商业裙楼组成，位于武胜路与武胜西街核心交汇处。

武胜路地块分布

其南区位于武胜里十字路口，凯德广场的正对面，如今仍被围挡所包围，地块荒置多年，迟迟不见动工。（据传地块闲置期间，曾被一家国企收购，欲引进一家大型商业综合体，但随后又解除了开发合同，如今该地块仍处于闲置中。）

2014年，武胜里北区地块率先开发，商业打造开发成为其中的重中之重。

当年的９月27日，武汉首席“汉派美食”主题商业产品发布会正式揭幕。

打造一个集汉派美食体验、创意生活配套于一体的复合型特色主题商业，

将引进武汉老字号美食，媲美吉庆街、户部巷。

更重要的是，其苦苦寻求的差异化商业定位，有信心将与区域内的其他老牌商业形成互补和互动，承诺精准的业态选择将会确保后期持续的火爆经营。

当时项目对外宣称的美食街区主要以地下1层为主，

而项目主推的销售商铺正是位于此。7-50㎡的地铁小商铺，均价3-5万/㎡，前五年返租37%。

为了迎合主题定位，还曾举办过多场盛大的汉派美食节，并邀请了武汉美食界的知名栏目及广大客户，一起见证由美食经济带来的“强大磁场”。

汉派美食节主题活动

随着各种营销活动和看铺团等各种造势，加上项目本身所处的武胜路内环核心位置，吸引了当时大批的纯投资客。

汉派美食节主题活动

真正能够解读消费者的需求定位，才能在竞争激烈的市场中存活。

否则只会相反。

2016年9月25日，人信武胜里迎来了开业的日子。

开业当天，吸引了大量周边居民围观，声势浩大，场面火爆。

2016年人信武胜里盛大开业

2016年人信武胜里开业现场

然而，从当时引进的美食品牌来看，

其目标打造的“汉派美食”主题商业似乎“名不副实”。

这从当时开业的一张宣传单上就可见一斑。

开业之初，引进的餐饮商家如榴莲飘香、巧阿婆、开心花甲、黄焖鸡米饭、柠檬王子、易记酸辣粉、西安小吃等，

与一般的地下美食商业引进的餐饮品牌看起来，并无大异。

开业引进美食品牌

不知是人气的问题影响了招商，还是招商影响了美食商街后续的经营发展，

仅仅3年的时间，当初的“汉派美食”主题商业，如今已经全然变了味。

如今的地下商业街，和见过的大多数的地下商业一样，

业态低端，箱包服饰的小店、美容美甲店、健身会所、儿童业态等各业态均有。

地下商街实景

而美食街区几乎成为了商户的外卖厨房。随处可见外卖小哥穿梭于此。

地下美食区

美食区变外卖厨房

在地下商业的平面图上，引进的众多特色美食小吃，大多也不见了踪影。

地下商街业态分布

由过去到现在，再来细细品味其中的点滴，

这个当初打着“汉派美食”主题商业的口号，似乎只是一种销售商铺的噱头。

说实话，在商业发展日趋众多的今天，

同质化的现象也越来越明显。

而主题美食街区自然成为了商业项目打造差异化、吸引客群的不二选择。

这个项目正是通过提出的汉派美食主题商业概念，赢得了当时市场及一批投资者的共识。

然而，在主题品牌商家概念的落地上，却“打了严重的折扣”。

人信·武胜里购物中心

从体量和地段上来看，项目位于武胜西街，与武胜路商圈的十字路口仍相隔有一站路的距离，

也正是因为这不到一站路的距离，和并不大的商业体量，

决定了其商业只能定位于邻里社区商业中心，而不是所宣称的“武胜路核心地段，人流量大”。

而汉派美食主题商业的打造，

必定是以区域甚至整个城市为辐射的人群。

同时，项目所在武胜西街周边，多为武汉中心的老旧小区，

沿街美食、老牌的餐饮小吃众多，

凭“汉派美食”打造特色商业，自然难度重重。

【后记】

一个商业项目的成功，往往是一种商业模式的成功，

不应该仅仅是“概念”。更不应该“消费”本地的文化。

餐饮作为一种“舌尖上的文化”，亦是如此。

说实话，如今人们的消费理念和消费需求都在不断地升级换代，主题式商业自然会成为不可或缺的业态得到长足的发展。

而主题商业往差异化以及精准运营上的改变，更是大势所趋。

在我看来，对于目前多数的餐饮等主题商业而言，

很多商业项目还仅仅是为了做主题概念而去打造，根本就没有考虑到周边的消费主力人群和消费习惯，甚至对于商家和租户的把控也并不清晰，想要长久的存活下去确实很难。

最后，就餐饮这个主题商业给几点专业人士的建议：

1、虽然餐饮这种业态，对于提升商业项目的人气，有着明显的聚客效应。但对多数商业综合体项目来说，生存的关键是要留住人气。在项目招商和运营的过程中，商户的精准选取和管理尤其重要，甚至会确定项目的生死。

2、打造餐饮主题商业，除了概念打造外，一定在定位上考虑多重因素，包括目标人群需求，项目的现状条件，周边项目的竞合关系等，要做大量的市调，通过周边餐饮聚集区得出的详细数据，包括餐饮细分品类，日均流水，翻台率，租金，经营面积，租期，受众年龄层等等，只有依附于获取的这些基础数据，才能去确定品牌餐饮和流行小食的搭配。

3、还要兼顾早中晚夜宵和零食的招商方向，不能“头重脚轻”。

4、对于很多购物中心B1层而言，虽然美食街区是带动人气、提高租金收益的利器，但随着存量市场扩大、新增商业崛起及体验式商业的兴起，传统美食街区的吸引力正逐渐下降，亟需创新。

5、对投资者而言，现在投资街区式包租运营商铺，就犹如一场赌博，选择的过程中，往往会受到外界各种宣传的干扰，多对项目及周边进行实地考察，“置身事外”的进行冷静和理智的分析判断，是一直以来众多投资者所缺少的“理性”态度。