房屋过户怕意外,预告登记来保障怎么办,房屋处于预告登记状态可以过户吗

房产交易往往牵涉金额巨大，尤其是居住用的房屋买卖对于每个家庭来说都是心头大事，一旦出现意外，都是无法承受之痛。现实中经常会发生一房二卖，法院查封等意外情形导致房屋无法过户，有没有什么方法能消除这些隐患呢？本文就来介绍一个防止房屋无法按约过户的重要工具——预告登记。

预告登记是指权利人为了保障未来会导致不动产物权变动的债权请求权顺利履行的不动产登记。也就是说，房屋购买人可以到房产交易中心申请进行预告登记，成为预告登记的权利人以后，便可以期待在未来某一个时间点不受他人妨碍地实现该房屋物权转移到自己名下的目的。物权法第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。物权法解释（一）第4条：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。《全国民事审判工作会议纪要》法办〔2011〕442号：变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。所以，预告登记在保护登记权利人权利，对抗他方处分标的房屋上是有明文规定的。

可能有人会问，房产交易时，双方的合同是经过网签备案的，难道还不足以保证房屋过户的顺利实现么？

其实还是不够的。所谓“网签”，是指房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上进行公布的行为，用户可通过网签号在网上进行查询。这样做的目的是为了让房地产行业的交易更加透明化。网签只是房地产部门的网络化管理系统，并无直接的法律法规进行规定。而所谓“备案”，是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。确实，对于预购商品房中的“一房多卖”，行政管理属性的预售商品房登记备案制度已具有预防功能。尤其是预售商品房登记备案的网络系统，通过将预售商品房登记备案的窗口延伸至商品房开发单位的销售端，可为房屋买受人提供预售商品房的销售状况信息。房屋买受人通过该系统及时查知其欲受让的商品房是否已被他人购买而处于“锁死”状态，从而决定自己的交易行为。但网签备案却无法对抗房屋因出卖人本身债务问题被法院执行查封从而导致无法过户的窘境。

(2017)最高法民终606号案中，法院认为麻小林虽然与金昊公司就涉案六套房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该六套房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。商品房预售合同不同于预告登记，有公示效力、同一条件下继续履行的优先请求权，但无保全效力，不能阻止物权变动。最终驳回了麻小林撤销房屋查封的请求。

可见，在未办理房屋登记前，只有进行了预告登记才能对抗法院的查封。那是不是预告登记以后法院就不能查封该房屋了呢？答案是仍可查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”只要是还未办理过户的房产，法院都有权查封。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第30条金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。所以，预告登记的权利人虽然不能阻止房产被执行查封，但可以在房产被执行查封后向法院提出异议，这时法院应当停止处分该房屋。

预告登记对抗执行查封的功能有目共睹，那是否在预告登记后就能高枕无忧了呢？接下来就要说一下预告登记的限制之处了。

1.有效期只有三个月。

现行物权法第20条规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。而即将生效的民法典将三个月的有效期改成了九十天，区别不大。超过三个月后，由于预告登记失效，这时要继续对抗法院的查封执行，就必须根据《执行异议和复议规定》第30条规定符合物权登记条件。那哪些条件是符合物权登记的条件呢？

在二手房买卖中，《执行异议和复议规定》第28条规定：金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。可见，签合同、已占有、付全款、非己因，是符合物权登记的四个条件。前三个条件都很好理解，而非因买受人自身原因是什么意思呢？(2017)沪0106民初32983号案中，法院认为原告未能办理过户登记不能排除其自身原因。自2009年1月20日起，系争房屋即可办理过户登记手续，但是原告一直未申请产权登记。2009年9月2日，第三人东方国贸公司在原告付清全部购房款后向其开具了用于办理产证的发票，但在统一办理过户登记时未能联系上原告；审理中，原告自认在2009年至2011年期间，因出国频繁无时间办理过户登记；又因与案外人骆家辉之间存在借贷纠纷等，一直犹豫是否要办理过户登记；此后原告虽有一段时间人身自由受限制，但仍于2013年7月委托其妻朱珊珊办理系争房屋的变卖及出租等事宜，故原告在本院查封前对系争房屋可办理过户登记的事实是明知的，但原告因自身原因一直怠于行使该项权利。现原告以未收到第三人东方国贸公司发出的可办理过户登记的通知为由主张对系争房屋何时可办理过户登记不知情，并对未办理过户登记不存在任何过错，本院不予支持。最终法院驳回了原告排除执行的诉讼请求。以上案例可以看出，在房屋可以过户的情况下，买受人应该积极推进过户的完成。否则，很可能被法院认定为自身原因造成房产未过户，不符合物权登记的条件，因此无法支持买受人排除执行查封的诉请。在出卖人是房地产开发商的情况下，《执行异议和复议规定》第29条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。由于买受人向开发商购买唯一住房时所处于的弱势地位，也兼顾到民生问题，规定还是对这些买受人符合物权登记的条件作出了比第28条更宽松的规定，只需要付款50%以上即可，而非28条中的付清全款，且此时对未过户的原因并不追究。

2.能对抗执行的是买受人进行的预告登记，抵押权人进行的预告登记不能对抗执行。

当预告登记人并非房屋的买受人，或者所做的预告登记并非房屋所有权人预告登记，只是抵押权人预告登记的情况下，预告登记人在房屋被法院执行查封时提出异议请求是无法被支持的。(2019)最高法民申1049号案中，最高法认为，《执行异议和复议规定》中可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，而并非抵押权预告登记的权利人。公积金中心以其对案涉房屋办理了抵押权预告登记为由要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。在此前提下，原审是否查明案涉抵押权预告登记的时效等事实，不影响原审对公积金中心不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的事实认定。如前所述，公积金中心仅是案涉房屋的抵押权预告登记权利人，在其未提供证据证明已经具备完成本登记条件的情况下，原审对其要求确认就案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求未予支持，并无不当。最终驳回了公积金中心的再审申请，可见，最高法对于可以对抗执行查封的预告登记之理解，其标的应是房屋产权而非抵押权，登记权利人也应是买受人。

房产交易中灵活运用好预告登记，对保障自身权益有着无可比拟的作用。而在积极行使法律赋予权利的同时也不要做一个躺在权利薄上睡觉的人，无论预告登记的保障性有多强，尽快完成房产过户登记永远是首要的，毕竟一鸟在手胜过二鸟在林嘛。

作者：管杰/上海七方律师事务所