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富力集团会掉进“冒进”的深渊吗？

日前，华泰汽车通过官方微博宣布，富力集团与华泰汽车集团正式达成战略合作，富力集团参股华泰汽车。但富力集团占股多少，出资情况均未披露，而且微博关闭了评论。

华泰汽车此前牵手曙光股份形成新能源乘用车和商用车双牌照生产优势，但是近期公司出现一些列负面事件。根据华泰汽车最新披露的2018年报，去年实现营收181.8亿元，同比增长1.8%；归母净利润-16亿元，下滑243%。同命相连，富力集团旗下上市公司广州富力地产股份有限公司（下称富力地产），也因为负债情况被媒体关注。

值得一提的是，7月8日，富力地产公告披露了2019年累计新增借款情况。截至2019年6月30日，公司借款余额为1952.34亿元，较2018年末借款余额1632.39亿元增加319.95亿元，累计新增借款超过2018年末公司净资产698.3亿元的40%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对时间财经表示，近期房企融资有所收紧，尤其是公司债、信托等，所以房企的融资压力在增加。对于高负债的富力地产来说，要警惕资金方面的风险。

富力地产成立于1994年，总部在广州，2005年于香交所主板上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，富力地产以1415亿元的年销售额排名第19。

从新增借款分类来看，截至6月30日，富力地产319.95亿元借款中，银行贷款净增加25.3亿元，占上年末净资产的3.62%；境外优先票据、公司债及超短期融资券净增加223.06亿元，占上年末净资产的31.94%；委托贷款、融资租赁借款净减少5.41亿元，占上年末净资产的-0.78%；其他贷款净增加77亿元，占上年末净资产的11.03%。

值得参考的是，公司2018年年报显示，2018年末公司有息债务中，银行贷款、境内债券融资、离岸美元优先票据、信托贷款及其他分别占比52%、25%、12%和11%。明显可见，2019年上半年，公司银行贷款比例急剧减少，非标融资占比攀升。

Wind数据显示，截至2019年7月10日，公司境内存量债共24只，余额合计445.45亿元，包括超短融、私募债、一般公司债和中票。其中，有12只债将于2019年到期或回售，合计105.3亿元，到期及回售压力不小。

速动比率是衡量短期偿债能力的常用指标，一般而言，速动比率的黄金点是1，表明每1元流动负债就有1元易于变现的流动资产来抵偿，短期偿债能力有可靠的保证。如速动比率过低，企业的短期偿债风险较大，过高则表明公司资金闲置过多。

但是据乐居财经制作的《2018中国上市房企速动比率排行榜TOP100》显示，TOP100上市房企2018年平均速动比率为0.6258，速动比率在1以上的房企仅有4家。

截至2018年底，富力地产速动比率分别为43.85%，截至2019年3月底，该指标为50.08%。虽有小幅度上升，但未达到行业平均水平。富力地产的另一指标流动比率，也降至近7年最低。

此外，截至2018年底，公司现金短期债务比为0.65倍，较年初下降幅度较大，也体现出现金类资产对短期债务的保护程度一般。

所幸，2018年四季度开始，房企融资难度有所缓解，房地产企业融资计划开始逐渐井喷。其中，信托资金宽松，是出现2019年土地市场二季度活跃的主要原因之一，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。但是从2019年5月开始，国内的融资渠道针对房地产行业增加了监管。

中原地产首席分析师张大伟对时间财经表示，虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码肯定会一定程度上影响房地产企业的融资渠道。

虽然预期会收紧，但目前还未全面实现紧缩措施。张大伟说，富力地产此前完成了大额度企业债，最近几个月资金情况有所缓解。但危机并未完全摆脱，接下来，房地产企业融资收紧预期增加。

利润显然将被进一步侵蚀。富力地产2018年支付的利息开支暴增212%至52.12亿元。据此测算，公司平均每天仅偿还利息就超过1400万元。虽然富力方面表示融资成本不高，但是2018年富力整年的资金成本5.74%，高于2017年的5.12%。

公司净资产收益率ROE显著下滑。新京报房产新闻、新京报传媒智库联合出品的《50家上市房企ROE排行榜》显示，50家上市房企的平均ROE为19.57%。其中富力地产排名41，ROE同比降幅最大，同比下降27.34个百分点，从2017年40.24%至2018年的12.9%。

虽然富力地产2017年的ROE受到收购万达酒店产生的估值溢价利润影响，但是2018年的ROE比其2016年ROE15.99%还要低。

地产开发主业上，令人担忧的是，其三四线占比较重，项目布局分散。截至2018年底，境内三、四线城市项目权益在建、拟建面积占比达56%，二线城市项目权益面积占比约40%，但强二线城市项目布局不足。海外项目数量15个，权益在建、拟建面积占比约10%。

据兴业研究报告显示，富力地产在三四线城市的项目分散分布在19个省份，其中14个省份既非省会又经济欠发达。随着货币化棚改的退潮，经济相对较弱、人口净流出或者人口基数较小的三四线城市房地产销售将承压。

此外，截至2018年底，富力地产的土地储备中海南的占比高出粤港澳大湾区，2018年新增土地储备中有13%在海南。此前，富力地产方面表示，海南会有放松的消息是100%的，目前在政策、人才等方面已有一些初稿了，今年上半年或许就会公布。但是海南政策至今仍未让富力地产如意。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚曾对时间财经表示，目前，在坚持房住不炒理念的同时，仍有“一城一策”、“分城施策”等相对宽松的指令在调控。但是海南的地产监管政策没有丝毫动摇，呈现全面从严、一刀切的严格监管格局。“重金布局海南地产的房地产企业，只能看天吃饭了。”江瀚说。

不论是资金紧张还是2018年拿地骤减，富力地产密集融资寻求喘息，主要是因为2017年199亿元收购万达酒店。如今富力酒店业务仍处于亏损，据观点指数整理，收购的酒店51.43%分布在三线、四线以及五线城市，后续的资产证券化盘活并不乐观。

即便如此，富力还是参股了身处债务危机中的华泰汽车。

公开资料显示，华泰汽车成立于2000年，公司以新能源汽车、传统汽车及其核心零部件为战略核心业务，汽车金融、后市场及生态服务为支持业务。目前，华泰汽车拥有天津、山东荣成、内蒙鄂尔多斯、江苏江阴四大核心生产基地，在售车型包括8款新能源车型以及2款传统动力车型。

和很多自主品牌一样，华泰汽车最初也靠山寨起家。华泰汽车早期的B11酷似宾利，宝利格则模仿保时捷卡宴。直到今天，华泰汽车在中国车市仍是一个小众品牌，直到2017年汽车销量才跨过10万辆大关。

国家发改委价格监测中心首席汽车分析师程晓东曾告诉时间财经，华泰汽车近两年发展得不错，在市场竞争中一度被大家认可。但最近屡屡被爆出丑闻，可能跟业绩有很大关系，之前的股东变动和人事调整可能都是先兆。

2018年营业收入181.8亿元，同比增长1.8%；归属于母公司股东的净利润-16亿元，下滑243.24%。主要系收购上市公司曙光股份形成了21.56亿元商誉减值。

华泰汽车在5次延期过户后，终于于2018年9月成功取得曙光股份控制权。可2018年12月，曙光股份即发布公告称，华泰汽车所持公司19.77%股份全部被司法冻结。

祸不单行的是，2019年1月，天津银保监局对华泰汽车的金融机构开出11张罚单。同月，有自称华泰汽车内部员工的人士发布公开信，称多名员工已累计被拖欠了4个月薪资。华泰汽车回应称，拖欠工资等消息不实，是部分因绩效考核不及格被劝退员工的恶意抹黑。可随后，华泰汽车就因债务危机导致债价崩跌，只得将公司债由“无担保”变更为“张秀根（华泰汽车创始人）提供无限连带责任担保”。

对于此次富力地产参股华泰汽车，全国乘用车联合会秘书长崔东树对时间财经表示，估计参股的情况很复杂，是否控股以及相关条件都需要双方多番谈判。据每日经济报道，富力集团与华泰汽车早有接洽，接触时间超半年有余。当时正是年初华泰汽车正陷入困局之时。

富力地产是否又将上演收购万达酒店时的戏码，再次趁机压价出手？对此，严跃进提醒，“对比恒大布局新能源汽车的模式可知，此类产业的投入需要资金规模很大，富力也需要关注背后的资金链等问题。”

时间财经就资金等问题致电富力地产，截至发稿尚未回复。（北京时间财经 陈世爱）

富力集团会掉进“冒进”的深渊吗？

日前，华泰汽车通过官方微博宣布，富力集团与华泰汽车集团正式达成战略合作，富力集团参股华泰汽车。但富力集团占股多少，出资情况均未披露，而且微博关闭了评论。

华泰汽车此前牵手曙光股份形成新能源乘用车和商用车双牌照生产优势，但是近期公司出现一些列负面事件。根据华泰汽车最新披露的2018年报，去年实现营收181.8亿元，同比增长1.8%；归母净利润-16亿元，下滑243%。同命相连，富力集团旗下上市公司广州富力地产股份有限公司（下称富力地产），也因为负债情况被媒体关注。

值得一提的是，7月8日，富力地产公告披露了2019年累计新增借款情况。截至2019年6月30日，公司借款余额为1952.34亿元，较2018年末借款余额1632.39亿元增加319.95亿元，累计新增借款超过2018年末公司净资产698.3亿元的40%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对时间财经表示，近期房企融资有所收紧，尤其是公司债、信托等，所以房企的融资压力在增加。对于高负债的富力地产来说，要警惕资金方面的风险。

富力地产成立于1994年，总部在广州，2005年于香交所主板上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，富力地产以1415亿元的年销售额排名第19。

从新增借款分类来看，截至6月30日，富力地产319.95亿元借款中，银行贷款净增加25.3亿元，占上年末净资产的3.62%；境外优先票据、公司债及超短期融资券净增加223.06亿元，占上年末净资产的31.94%；委托贷款、融资租赁借款净减少5.41亿元，占上年末净资产的-0.78%；其他贷款净增加77亿元，占上年末净资产的11.03%。

值得参考的是，公司2018年年报显示，2018年末公司有息债务中，银行贷款、境内债券融资、离岸美元优先票据、信托贷款及其他分别占比52%、25%、12%和11%。明显可见，2019年上半年，公司银行贷款比例急剧减少，非标融资占比攀升。

Wind数据显示，截至2019年7月10日，公司境内存量债共24只，余额合计445.45亿元，包括超短融、私募债、一般公司债和中票。其中，有12只债将于2019年到期或回售，合计105.3亿元，到期及回售压力不小。

速动比率是衡量短期偿债能力的常用指标，一般而言，速动比率的黄金点是1，表明每1元流动负债就有1元易于变现的流动资产来抵偿，短期偿债能力有可靠的保证。如速动比率过低，企业的短期偿债风险较大，过高则表明公司资金闲置过多。

但是据乐居财经制作的《2018中国上市房企速动比率排行榜TOP100》显示，TOP100上市房企2018年平均速动比率为0.6258，速动比率在1以上的房企仅有4家。

截至2018年底，富力地产速动比率分别为43.85%，截至2019年3月底，该指标为50.08%。虽有小幅度上升，但未达到行业平均水平。富力地产的另一指标流动比率，也降至近7年最低。

此外，截至2018年底，公司现金短期债务比为0.65倍，较年初下降幅度较大，也体现出现金类资产对短期债务的保护程度一般。

所幸，2018年四季度开始，房企融资难度有所缓解，房地产企业融资计划开始逐渐井喷。其中，信托资金宽松，是出现2019年土地市场二季度活跃的主要原因之一，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。但是从2019年5月开始，国内的融资渠道针对房地产行业增加了监管。

中原地产首席分析师张大伟对时间财经表示，虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码肯定会一定程度上影响房地产企业的融资渠道。

虽然预期会收紧，但目前还未全面实现紧缩措施。张大伟说，富力地产此前完成了大额度企业债，最近几个月资金情况有所缓解。但危机并未完全摆脱，接下来，房地产企业融资收紧预期增加。

利润显然将被进一步侵蚀。富力地产2018年支付的利息开支暴增212%至52.12亿元。据此测算，公司平均每天仅偿还利息就超过1400万元。虽然富力方面表示融资成本不高，但是2018年富力整年的资金成本5.74%，高于2017年的5.12%。

公司净资产收益率ROE显著下滑。新京报房产新闻、新京报传媒智库联合出品的《50家上市房企ROE排行榜》显示，50家上市房企的平均ROE为19.57%。其中富力地产排名41，ROE同比降幅最大，同比下降27.34个百分点，从2017年40.24%至2018年的12.9%。

虽然富力地产2017年的ROE受到收购万达酒店产生的估值溢价利润影响，但是2018年的ROE比其2016年ROE15.99%还要低。

地产开发主业上，令人担忧的是，其三四线占比较重，项目布局分散。截至2018年底，境内三、四线城市项目权益在建、拟建面积占比达56%，二线城市项目权益面积占比约40%，但强二线城市项目布局不足。海外项目数量15个，权益在建、拟建面积占比约10%。

据兴业研究报告显示，富力地产在三四线城市的项目分散分布在19个省份，其中14个省份既非省会又经济欠发达。随着货币化棚改的退潮，经济相对较弱、人口净流出或者人口基数较小的三四线城市房地产销售将承压。

此外，截至2018年底，富力地产的土地储备中海南的占比高出粤港澳大湾区，2018年新增土地储备中有13%在海南。此前，富力地产方面表示，海南会有放松的消息是100%的，目前在政策、人才等方面已有一些初稿了，今年上半年或许就会公布。但是海南政策至今仍未让富力地产如意。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚曾对时间财经表示，目前，在坚持房住不炒理念的同时，仍有“一城一策”、“分城施策”等相对宽松的指令在调控。但是海南的地产监管政策没有丝毫动摇，呈现全面从严、一刀切的严格监管格局。“重金布局海南地产的房地产企业，只能看天吃饭了。”江瀚说。

不论是资金紧张还是2018年拿地骤减，富力地产密集融资寻求喘息，主要是因为2017年199亿元收购万达酒店。如今富力酒店业务仍处于亏损，据观点指数整理，收购的酒店51.43%分布在三线、四线以及五线城市，后续的资产证券化盘活并不乐观。

即便如此，富力还是参股了身处债务危机中的华泰汽车。

公开资料显示，华泰汽车成立于2000年，公司以新能源汽车、传统汽车及其核心零部件为战略核心业务，汽车金融、后市场及生态服务为支持业务。目前，华泰汽车拥有天津、山东荣成、内蒙鄂尔多斯、江苏江阴四大核心生产基地，在售车型包括8款新能源车型以及2款传统动力车型。

和很多自主品牌一样，华泰汽车最初也靠山寨起家。华泰汽车早期的B11酷似宾利，宝利格则模仿保时捷卡宴。直到今天，华泰汽车在中国车市仍是一个小众品牌，直到2017年汽车销量才跨过10万辆大关。

国家发改委价格监测中心首席汽车分析师程晓东曾告诉时间财经，华泰汽车近两年发展得不错，在市场竞争中一度被大家认可。但最近屡屡被爆出丑闻，可能跟业绩有很大关系，之前的股东变动和人事调整可能都是先兆。

2018年营业收入181.8亿元，同比增长1.8%；归属于母公司股东的净利润-16亿元，下滑243.24%。主要系收购上市公司曙光股份形成了21.56亿元商誉减值。

华泰汽车在5次延期过户后，终于于2018年9月成功取得曙光股份控制权。可2018年12月，曙光股份即发布公告称，华泰汽车所持公司19.77%股份全部被司法冻结。

祸不单行的是，2019年1月，天津银保监局对华泰汽车的金融机构开出11张罚单。同月，有自称华泰汽车内部员工的人士发布公开信，称多名员工已累计被拖欠了4个月薪资。华泰汽车回应称，拖欠工资等消息不实，是部分因绩效考核不及格被劝退员工的恶意抹黑。可随后，华泰汽车就因债务危机导致债价崩跌，只得将公司债由“无担保”变更为“张秀根（华泰汽车创始人）提供无限连带责任担保”。

对于此次富力地产参股华泰汽车，全国乘用车联合会秘书长崔东树对时间财经表示，估计参股的情况很复杂，是否控股以及相关条件都需要双方多番谈判。据每日经济报道，富力集团与华泰汽车早有接洽，接触时间超半年有余。当时正是年初华泰汽车正陷入困局之时。

富力地产是否又将上演收购万达酒店时的戏码，再次趁机压价出手？对此，严跃进提醒，“对比恒大布局新能源汽车的模式可知，此类产业的投入需要资金规模很大，富力也需要关注背后的资金链等问题。”

时间财经就资金等问题致电富力地产，截至发稿尚未回复。（北京时间财经 陈世爱）